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군민제안 내용입니다.

제안명맑은 아파트 만들기. 아파트관리비 비리척결 운동본부
작성자이하늘 @ 2019년04월02일 03시04분
상태완료
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현황 및 문제점

안녕하십니까 군수님,

저는 예천군민이 된지 오늘로 2년이 조금 덜되었습니다.

여기 아파트는 이상합니다, 왜 입주민이 아파트 주인이 아니고 입대위대표가 아파트주인이되고 관리소장이 주인이 되는것인가요?

관리비 사용내역도 확실하게 내용증명을 해주지도 않고 투명하지 못합니다. 이상한 나라에 살고있는거같습니다.

송도 더샵에 살때는 관리비에 대해 의문점이 들면 관리소장이 나와서  수익내용과 지출 증빙 영수증과 통장내역을 확인시켜 주었습니다.

전기요금또한 한전과 아파트에서 계약한 그대로 입주민에게 부과하였습니다.복리후생비도 딱 필요한거만 청구하였습니다.

급여도 입주민들과 동의하에 인상이되었습니다.

하지만 여기는 자꾸 관리비가 오릅니다.

군청에 민원을 넣어 관리소에서 와서 확인하고 갔다고합니다. 아무이상 없다고합니다. 회계장부 숫자놀이 ... 분식회계는 전문가도 찾기 어렵습니다. 실지출내역과 실거래내역, 증빙영수증들을 하나하나 일일이 확이하는게 아니라면. 절대 못찼습니다.

제가 설마 저의 개인적인 생각으로 이런말을 올리는것이 아닙니다.

인터넷에 아파트비리,관리비비리.회계장부숫자놀이, 입대위대표들의 횡령,

아파트비리근절, 투명한 아파트를 만든느 지자체, 이런 컨텐츠들이 어마어마 합니다.

군수님도 아시다 시피 신도청명품도시로 만드는게 목표이시죠?

그렇다면 신도청에 포함된 모든 아파트 관리비부터 투명하게 만들어주시는건 어떠신지요?

Ⅱ. 아파트 관리 부정·비리의 유형

1. 위탁관리업자 선정 시 동대표 금품매수행위
  위탁관리를 하는 아파트는 계약기간이 종료할 때마다 위탁관리회사를 선정하여 위임에 의한 계약을 체결한다. 이때, 위탁관리회사에서 동대표를 금품으로 매수하는 행위를 말한다.

2. 각종 외주공사와 용역 계약 시 금품수수행위
  관리비 항목중 주로 수선유지비와 특별수선충당금 사용 시에 나타나는 행위이다.
예를 들면,

 

① 아파트 외벽 도색공사

② 아파트 배관교체 또는 방수공사

③ 물탱크 청소용역

④ 보일러배관공사

⑤ 승강기 유지관리 용역

⑥ 정화조 청소용역

⑦ 울타리 보수공사

⑧ 단지 내도로보수 및 어린이놀이시설 등 각종 공동시설물 보수공사 등 외주공사와

용역계약과정에서 업자와 동대표 또는 관리소간에 금품을 수수하는 행위를 말한다.

부정 방법으로는

① 입찰공사금액을 미리 알려주는 방법

② 허수아비 입찰자를 내세우는 등 업자끼리 담합하는 방법

③ 제대로 공사를 하지 않고, 금품을 제공하고 검사를 받는 방법

④ 수의계약으로 과다계약을 하고, 차액을 나누어 착복하는 방법

⑤ 공사대금 영수증으로 세금계산서를 발행하지 않고, 부가가치세해당액 10%를 나누어 착복하는 방법 등 다

    양하다.

 

3. 소모품 사용량 과대계상 또는 가공영수증을 첨부하고 횡령하는 행위

수선유지비 항목에서 소모품 사용시에 나타나는 부정행위이다. 아파트 단지의 공용부분에는 각종기계부품, 전구, 면장갑 등 소모품이 사용된다. 이때 복도등, 가로등, 면장갑 등 월  사용량을 과대계상하거나, 가공영수증을 첨부하여 관리비를 횡령하는 행위를 말한다.

 

 

4. 급여명세서나 통장 입·출금시 계수조작 등 사문서를 위조하여 횡령하는 행위 직원급료명세서의 합계금액을

   과대하게 조작하여, 관리비통장, 예금청구서를 작성하여 차액을 착복하는 행위를 말한다.
이런 유형의 부정은 관리사무소 경리직원이 저지르는 유형으로 동대표회장이나 관리소장이 계수에 어두울 때 또는 절대인원의 부족으로 내부 견제가 부족할 때 발생하는 부정행위다. 

 

 

 

5. 관리외 수입을 잡수입으로 계상하지 않고, 착복하거나 일부만 계상하는 행위 모든 아파트단지는 관리외수

    입이 발생한다. 필수적으로 생기는 잡수입은

① 관리비예금통장에서 생기는 예금이자

② 관리비연체료수입

③ 이삿짐운반시 곤도라 또는 승강기 사용료 등이다. 이는 필히관리비부과명세서 상 잡수입으로 계상되어야

    한다. 이외에도

① 보험료리베이트   ② 알뜰시장 상인기부금  ③ 유통업체 또는 단지내 상가 상인기부금

④ 광고게재기부금   ⑤ 외부차량주차료수입

⑥ 세차용역 등 각종 이권업자기부금 등 단지별로 다양한

 

 

관리외수입이 발생하기도 한다. 이런 수입은 단지마다 사용방법이 천차만별이다. 다만 총액주의원칙과 공개주의원칙에 따라 입금하고 주민공동의 이익을 위하여 사용하여야한다. 대개의 단지는 자치부녀회의 기금으로 관리하고 있다. 그러나 일부의 부녀회나 동대표들이 임의로 사용하여 분쟁과 갈등이 야기되기도 한다.


   
 Ⅲ. 아파트 관리 부정·비리의 원인

 

1. 이제까지의 주택정책이 원가절감 측면의 물량위주의 양적 정책에 치우치고 효율적인 유지촵 관리측면의 질적정책은 대단히 미약하였다. 특히, 공동주택의 특성에 대한 이해도 부족하고, 공동주택관리에 관한 이념과 철학도 없다. 따라서 공동주택관리제도가 단독주택사고방식에 따라 좌충우돌하고 있다. 그리하여 사유재산논리에 입각하여 아파트단지내의 입주자간의 관리비 배부방법의 분쟁과 갈등에 대하여 적극적 유권해석이나 행정지도를 하지 않고, 단지내 규약으로 정하도록 하고 있다.
이는 자율이라는 미명하에 행정기관의 적극적 조정자로써의 행정행위를 포기하는 어리석음이라 아니할 수 없다. 따라서 관리비 배부원칙인 사용자부담원칙과 공평부담원칙은 조속히 부활되어야 하며, 공동주택의 특성과 이념 그리고 철학에 입각한 철저한 유권 해석을 정립하여 공동주택 관리의 안정을 찾아야 할 것이다.
이는 아파트 관리부정, 비리의 제도적·법률적 근본 원인이기 때문이다.

 

 

2. 공동주택에 대한 지도촵감독권을 가진 행정기관, 특히 지방자치단체의 소극적 행정행위에도 책임이 크다. 지방자치시대라고 하는 현실에도 불구하고, 지자체의 공동주택 관리부서는 1년에 한번 공동주택 관리 실태를 점검하고, 일상사무 신고, 접수 처리를 하는 정도에 그치고 있는 한심한 실정이다.
아파트 단지마다 하자문제, 관리비 배부문제, 관리비 부정문제 등으로 입주자들의 분쟁과 갈등이 반복되었지만, 행정기관은 사유재산이라는 이유로 방치하였다. 이는 아파트 단지의 관리가 비민주적이고, 비효율적으로 운영되어 부정비리가 발생하는 요인이 충분히 있음에도 불구하고 소극적 행정행위로 방치한 책임을 면키 어려울 것이다.

3. 공동주택 입주자들이 공동주택을 재산증식 수단으로만 생각하도록 한 우리의 사회촵경제적 구조와 입주자의 참여의식과 공동체 의식 부족이 가장 직접적인 원인이다. 따라서 아파트 입주자의 참여의식과 공동체의식 제고와 입주자 대표의 위상과 역할 정립 그리고 관리소직원의 직업의식과 사명감 제고를 위한 사회교육을 강화하도록 지속적인 노력이 필요하다할것이다.

4. 입주자 대표회의와 관리사무소의 업무구분과 책임 한계가 불명확한점과 관리비 부과 방법에 대부분 사후 정산 부과제도를 채택하고 있는 점도 한 원인이 되고 있다.

5. 입주자 대표회의의 의결기능과 감사기능 그리고 감사기법에 있어서 기초적인 민주적 절차조차 제대로 확립되어 있지 않은 현실이 원시적 부정을 가능케 하는 원인이 되었다.

 

 

 

Ⅳ. 아파트 관리 부정 비리 방지대책

 

1. 기본방향

 

○ 행정관청은 공동주택의 관리에 적극적으로 개입하여야 한다.

  행정기관은 사유재산에 대한 자율적 관리의 확대라는 방향으로 개입을 축소하고 있는 바 자율적 관리의 조건이 성숙되어 있지 않은 현재의 조건상 오히려 더욱 많은 분쟁과 문제 점이 발생하고 있다.

○ 공동주택의 부정·비리를 사전에 예방하는 방향으로 개선되어야 한다.  입주자간, 업체와 입주자 또는 입주자대표회의 사이에 발생하는 분쟁이 합리적인 기준이나 중간 조정단위가 부재함으로 말미암아 조정을 통해 쉽게 해결될 수 있는 문제에 대해 서도 수개월이 걸리는 법적 분쟁으로 이어지고 심각한 갈등으로 발전되고 있으며 공동주택 관련업체에 대한 관리부족 및 동대표의 자질부족으로 말미암은 부정·비리의 발생의 원인이 되고 있다.

 

 

 

2. 제도적촵법률적 측면의 대책

 

 

  주택의 이념과 철학에 입각한 주택기본법을 제정하여야 한다. 특히 공동주택 관리에 대한 여러 법령을(가칭) 공동주택관리법으로 일원화하여, 주택의 유지, 관리문제를 합리적이고 효율적으로 결정되도록 하여야 할 것이다. 그리고 지자체에서 공동주택관리조례를 제정할 수있도록 위임조항을 신설하여야 한다. 시급히 정립되어야 할 사항으로는 관리비 부과 원칙으로 사용자 부담 원칙과 공평부담원칙의 부활과 용어 정의, 그리고 공용부분과 전유부분의 구분과 공동주택의 특성에 입각한 적극적 유권 해석을 확립하여야 관리비 비리 척결과, 분

 

 

쟁과 갈등을 막을 수 있을 것이다.

 

 

3. 행정적 측면의 대책

 

  지금까지의 관행대로 공동주택도 사유재산이라는 이유만으로 입주자들이 알아서 할 일로 방치하여서는 안 된다. 지방자치단체내에 공동주택 상담실 또는 공동주택분쟁 조정위원회를 상설기구로 설치하고 관련부서에서는 생활정치 이념에 맞게 다음과 같은 행정행위를 조속히 실천하여야 한다.

 

 

1) 공동주택에 대한 정보제공 업무

① 관련 법령 개정 사항 제공

② 지자체내의 아파트 단지 관리비 부과 내역서 월별 수집,정보처리화 작업

③ 아파트 단지에서 발생하는 공사·용역의 표준 자재 및 품셈표 그리고 표준 사양 사례 등 제공 수질검사

   협조 등등

 

 

2) 공동주택 입주자에 대한 참여의식과 공동체 의식제고를 위한 사회교육을 정례화 하 여야한다.

① 공동주택의 특성과 입주민의 권리와 의무에 관한 교육

② 입주자 대표의 위상과 역할 정립을 위한 교육, 특히 관리비 감사기법과 효율적 회의 방법등 필요

③ 관리직원의 직무교육등 필요. 특히 입찰방법 회계처리방법 안전관리 등 필요

 

 

3) 공동주택 단지내의 분쟁과 갈등을 적극적으로 조정하고 함께 고민하여 합리적인 결 과에 도달하도록

   노력하여야 한다.
① 쟁점하자 분쟁시 분쟁조정

 ② 관리비 배부방법 분쟁시 공동주택 특성과 이념에 입각하여 원칙 제시 및 조정

 ③ 회의 방법이나 절차 분쟁시 비 민주적인 의사결정에 대한 행정지도· 조정 능력 강화

 

 

4) 소비자분쟁조정팀 운영(공동주택분쟁조정팀)

○정부는 행정개혁의 일환으로 대민부서를 확충하고 팀제의 운영을 기본방향으로 하고 있는 바 이미 구성되어 

   있는 지자체도 있고 계획 중인 지자체도 있다.
○공동주택에 대한 대민상담전화 개설·운용
○시민단체와 더불어 동대표 및 관리직원에 대한 교육상담
※ 운전면허 취득시 교육필증이 필수요건이듯이 동대표에 대해서도 적용 검토
○공동주택관련업체(관리업체 등)에 대한 관리
○공동주택의 각종 지침서 작성 배포 -각종 규약, 규정 및 계약서외 관련서류의 표준화 작
※ 노원구에서 제작한 공동주택관리 길잡이 참조

 

 

4. 입주자 측면의 현실적 대책

1) 입주자 대표회의의 역할과 관리사무소의 역할을 분명히 하여, 책임 한계를 명확히 하여야 한다. 관리사무

   소는 집행기능 측면으로 입주자 대표회의는 의결기능과 감사기능 강화 측면으로 업무 구분을 명확히 하여

   야 할 것이다.

2) 집행금액이 일금 200만원 이상인 공사나 용역등 관리비 집행은 3인 이상의 특별위원회를 구성하여 해당공

   사 용역 관련 정보를 수집하고 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰 절차를 원칙으로 한다.

 

 

3) 관리비 감사 점검표를 만들어 정기적으로 감사를 하고 해당내용을 게시한다

 현재 년1회 외부회계감사를 받지만 확인할 내용이 공동주택정보관리시스템밖에 없음,

 

관리비 감사 점검표

 

① 각종 공사 용역 계약서 금액과 세금 결산서 금액 그리고 장부 또는 예금 인출 금액과 일치 하는 가를 확인

   한다. 공사완료 보고서 작성도 의무화한다.

② 급료명세서의 합계금액이 맞는지 확인하고 합계금액과 예금지급 전표 그리고 해당 장부  금액이 일치하는지 확인한다.

③ 각종 소모품 (형광등, 장갑, 전구, 부품등)의 수불부를 작성하게 한다. 수불부 입고 수량과 영수증 수량

   그리고 수불부 출고 수량과 교체수량이 일치하는지 현장확인한다. 교체 수량은 별도 분리 수집 보관하는 것

    이 좋다.

④ 관리비 지출 금액 영수증, 특히 세금계산서는 관할 세무서에 신고 하였는지를 확인한다. 급료등에 관한 갑근세와 연금, 의료보험료, 고용보험등을 제대로 신고 납부 하였는지 확인한다.

⑤ 관리의 수입중 예금이자와 연체료 수입 그리고 이삿짐 운반시 곤도라 또는 승강기 사용료 수입은 필수적으

   로 잡수입 계상되어야 한다. 만약 잡수입 명세에 누락시에는 원인과 사용처를 꼭 확인하여야 한다. 보험료,

   리베이트, 상인 기부금, 광고 게재료등 기타 관리의 수입은 어떤 것이 있는지 조사한다. 그리고 그 수입과

  지출은 어떻게 관리되고 있는지 확인한다. 대개의 단지는 자치부녀회 기금으로 관리되는 경우가 많다. 이때

  에는 자치부녀회 기금의 수 입과 지출 내역을 공개시키고, 공동의 이익을 위해 사용하도록 유도하여야 한다.

 

 Ⅴ. 마감하는 말

 

 

현 문제점

 

1. 한전과 아파트의 계약체결에 따른 세대사용량 부과방식을(종합계약-저압.단일계약-고압 원칙 )  동일시 하지 않았을때 생기는 차액금

2. 잡수익비용과지출을 통장으로 관리하지않고 현금으로 관리하는 것. 그 증빙영수증이 있는지 확인을 못함

3. 실거래내역(수입,지출,거래내역,영수증등) 을 확인하지 않고 회계장부와 공동주택관리정보시스템에 올라오는 내용만으로 아파트관리비가 투명하다고 확인하는 방법

4. 외부회계감사가 어떻게 이루어지는지 정확하게 요령과 근거 와 내용들을 일일이 다 확인을 하고 처리하는지

5. 모든 관리비부과내역의 실제지출증빙자료들을 입주민이 확인할수 없는점

6. 무조건 입대위대표와 소장의 권한으로만 관리규정의개정하고 처리할수있다는 점

7. 전문 회계감사원이 아니라면  입주민은 절대 알수없는 부정위들

저희아파트는 투명하지 않습니다. 확실합니다. 제가 잘못된것이라면 그 투명함이 맞다는것을 확인시켜주는데 확인시켜주지 못합니다.

제가 만약 군수라면 , 아무도 신경쓰지 않았던 공동주택의관리비 , 이 관리비 부정비리부터 해결할꺼같습니다,

전 그저 힘없고 돈없고 빽없는 그리고 직책도 없는 일반 애기엄마입니다, 힘이 하나도 없습니다. 아무리 혼자 관리소에 이야기해봤자

명예훼손죄로 고소만 한다고합니다, 지금 제모습은 마치 김부선같습니다.

많은 지자체에서 아파트관리비투명화를 위해 자체감사를 시행하고 모든것을 공개하고 적발되면 과태료를 부과하기도 하고, 시정명령을 내리기도합니다.

조용하던 시골에서 이제는 시끌벅쩍한 명품도시가 이뤄지고있습니다,

여기는 요새같은 공간입니다. 다른지역보다 상가세며 월세며 국토부에서 정한 실거래가가 높아 물가도 비쌉니다.

근데 관리비 또한 비쌉니다. 왜 관리비가 비싸지는걸까요?

 

 

개선방안 및 아이디어

외부회계감사취지는 좋지만 다 짜고 치는 고스톱입니다.

그저 관리비를 올리는 역효과만 낼뿐입니다. 그러므로 공공기간 자체적인 아파트관리업무를 진단하거나 지자체를 통해 조사 ,검사를 받아야 된다고 생각합니다.

아파트비리척결담당본부를 만들어 명품도시화를 위해 꼭 필요한 부서가 될것임

 

서울시는  관리부실및 관리갈등을 겪고 있는 민간아파트단지에 서울주택도시공사 소속 관리소장을 파견해 관리하는

공공위탁관리를 지자체중 최초로 시작했습니다.

 

이처럼 우리지자체도  공공위탁관리자체지원을 추진하여 해당 공공위탁관리 소속 소장을 파견하여 아파트의 관리직원과 함께 근무하면서 아파트 관리를 정상화하고 최상의 서비스를 제공하는 담당부서가 생긴다면

이런관리위탁으로 하여 재고자산관리및 자산관리가 미흡하고 다른곳보다 아파트 관리비가 높은 등의 여러가지 문제를 밝혀서 보다 전문적으로인 주택관리 업무 투명화를 운영할수 있을것입니다

 

 

기대효과

이렇게 명품도시화에 걸맞는  투명한 아파트를 만든다면 신도청의 이미지도 훨씬 좋아질것입니다.

그리고 민원도 많이 줄어들것이고

관리업체들이나 관리소장 , 입대위,부녀회 등에서도 마음되로 관리비에 손을 되지 못하므로

관리비의 투명화가 실현될것이라고 생각합니다.

 

군민제안에 대한 답변입니다.

담당부서총무과
답변일2019.04.16
1. 안녕하십니까. “경북의 중심! 도약하는 예천!” 건설에 보내주신 많은 관심과 성원에 감사드립니다. 2. 귀하께서 제안하신 「맑은 아파트 만들기」 공공위탁관리 지원에 대해 검토한 바, 현재 서울시에서 「서울특별시 공동주택관리 조례」에 따라 시범사업 중 하나인 민간아파트 공공위탁관리를 시행하고 있습니다. 서울시에서 시행하는 민간아파트 공공위탁관리는 관리비리 문제로 장기간 갈등을 겪고 있는 민간아파트 단지의 주민들이 요청하면 아파트 운영이 정상화 될 때까지 최대 2년간 서울주택도시공사가 검증한 관리소장을 파견, 직접 관리하는 사업입니다. 3. 우리 군 호명면 경북도청신도시 의무관리대상 공동주택은 9개 단지로서 준공 2~3년이 경과된 상태이며 대다수 공동주택단지가 입주자대표회의를 구성하고 주택관리업체를 선정하여 위탁관리로 운영하고 있습니다. 귀하의 정책 제안인 「맑은 아파트 만들기」 공공위탁관리 지원과 관련하여 「예천군 공동주택관리 조례」에 공동주택관리 관련 시범사업 등이 반영되어있지 않으며, 서울시에서 시행하는 「맑은 아파트 만들기」 시범사업 등은 광역 자치단체인 경상북도에서 검토되어야 할 것으로 판단됩니다. 따라서 경상북도와 업무협의 시 귀하의 정책 제안에 대하여 적극 건의할 것이며, 우리 군에서도 공동주택 공공위탁관리 지원 등 귀하의 제안사항에 대하여 적극 검토하도록 하겠습니다. 또한, 공동주택관리와 관련하여 현장 지도·점검을 강화하고 공동주택관리법 위반사항이 발생할 경우 시정명령 및 과태료 처분 등 행정조치로 입주자들의 주거환경 향상을 위해 노력하겠습니다. 4. 기타 궁금하신 사항은 건축과 공동주택팀(054-650-6947)로 연락하여 주시기 바라며 귀하와 귀하의 가정에 건강과 행운이 함께 하시기를 기원합니다.

예천군 열린군수실김학동입니다

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